傅律师导读:伴随着违章建筑的增多,司法实践中涉及违章建筑的民事纠纷也随之增加。而处理该类纠纷的关键问题是违章建筑的物权效力认定及违章建筑的私法保护。本文摘自最高法院肖峰法官、田源法官主编《婚姻家庭纠纷裁判思路与裁判规则》一书中的精品文章,特与大家分享。
案情简介
朱某于2013年秋天与曹某乙开始同居生活,双方一直未领取结婚证。曹某甲、袁某系曹某乙的父母,曹某丙系曹某乙的儿子(系曹某乙与前妻所生)。朱某与曹某乙同居前,曹某乙有平房三间、曹某甲有门朝西边房两间。 双方同居后于2014年在原有三间平房及两间边房的基础上各加盖了一层房屋,并在房子南边盖了两间两上两下房屋。 2014年12月17日,因房屋在拆迁范围内,曹某乙与某某公司签订《某某县房屋拆迁安置协议书》,协议内容:“房屋建筑面积338.4平方米,补偿金额336,333元整,附属设施补偿31,935元整,一次性搬家费1016元整,一次性临时过渡费2630元,违建120.15m2,拆迁款14,418元,拆迁补偿费总额386,332元。”曹某乙于2014年12月24日领取拆迁款386,332元。之后双方因财产分割发生纠纷,遂诉至法院。
法院判决
法院经审理认为:原告于2003年秋天与曹某乙未办理结婚登记同居生活,其同居关系违反法律规定,不受法律保护。但同居期间共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。原告与曹某乙同居前,曹某乙有平房三间、被告曹某甲有门朝西边房两间。双方同居后于2014年在原有三间平房及两间边房的基础上各加盖了一层房屋,并在房子南边盖了两间两上两下房屋,所建房屋无合法建设手续。。但对被拆迁房屋哪些部分属于建筑面积,哪些部分属于违建面积,双方均未向本院提供任何证据加以证实。
依照《民法通则》第5条、第75条之规定,判决如下:
(1)原告朱某与被告曹某甲、袁某、曹某乙共同使用的位于灌南县公兴小区内房屋一套,使用权归被告曹某乙、曹某甲、袁某。
(2)驳回原告朱某的其他诉讼请求。
裁判思路
(1)违法建筑的认定
法院在审理物权纠纷案件中如排除妨害、相邻关系纠纷等案件,首先,审查建筑是否为违法建筑,确认违法建筑的依据是《城乡规划法》第40条的规定;其次,重点审查是否有房产权属证明,是否办理建设工程规划许可证、建设工程规划许可证等材料,利用宅基地建设的,是否办理了乡村建设规划许可证等材料。
(2)违法建筑的处理
处理违法建筑问题的直接法律依据是《城乡规划法》第64条的规定。因此,对于违法建筑,按照《2011年全国民事审判会议纪要》的精神,当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,不予受理;已经受理的应驳回起诉。所以,对于单独针对违法房屋提起分家析产或者家庭共有财产中有违法建筑的,对违法建筑不宜分家析产。
(3)原告有提供证据证明涉及分家析产的建筑有权属证明或合法建造手续
根据《物权法》第30条的规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力,因此,建造行为形成物权的前提必须是合法建造,根据《民事诉讼法解释》第91条第1项的规定,主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。因此,涉案分家析产的房屋是否为合法建筑由主张分家析产的原告承担举证举证。
(4)违法建筑分家析产面临不予受理、驳回起诉或者法院不予处理的诉讼风险
单独或者涉及违法建筑的分家析产,因违法建筑的确认需要有关行政部门认定,故法院不宜直接认定为违法建筑,但是可以对诉讼不予受理。所以,违法建筑分家析产面临不予受理、驳回起诉或者法院不予处理的诉讼风险。
裁判规则
【法律法规】
《民法通则》(2009年8月27日修正)
第七十八条:财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
《物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)
第九十九条:共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。
第一百条第一款:共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
《城乡规划法》(2015年4月24日修正)
第四十条:在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的,由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
第四十一条:在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的,建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;确需占用农用地的,应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后,由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续。
【司法解释与会议纪要】
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(法(办)发\[1988\]6号)90:在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共同财产,应当根据婚姻法的有关规定处理。
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(法发\[1993\]32号)20:离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出,一方要求析产的,可先就离婚和已查清的财产问题进行处理,对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼,待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。
【地方司法文件】
《山东省城乡规划条例》(鲁政法[2012]第29号)
第五十八条:使用宅基地进行农村村民住宅建设,应当提交乡村建设规划许可证申请表、宅基地使用证明或者房屋权属证明、村(居)民委员会同意建设的书面意见、新建住宅相关图纸,向乡、镇人民政府或者街道办事处提出申请,经审核符合条件的,由城市、县城乡规划主管部门或者其委托的乡、镇人民政府核发乡村建设规划许可证。
第五十九条:使用农村集体土地进行乡镇企业、新型农村社区、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设,不得占用农用地;确需占用农用地的,依法办理农用地转用审批手续后,方可办理乡村建设规划许可证。建设单位和个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续,进行施工建设。
第六十条:乡村建设规划许可证管理办法由省城乡规划主管部门制定。
专家观点
由于违章建筑的先天违法性,司法实践中涉及违章建筑的民事纠纷也随之增加。故而,因违章建筑引发的民事纠纷已成为我国司法实践中亟须解决的问题。
理由一:财产所有权的取得不得违反法律规定。所以,建造人肯定不能对违章建筑享有所有权。如果赋予所有权,将导致对其过度保护,进而导致恶意违章建筑现象层出不穷,不利于维护社会公共秩序。但如果对违章建筑完全不予保护,又不符合我国现阶段国情,不利于定分止争,维护正常的财产秩序。
理由二:违章建筑建造人毕竟对违章建筑有投入,投入过程也没被制止,形成了事实建造,这是一个管理者不到位、被管理人越位的同时作用结果。在行政机关依法拆除违章建造前,法律给予事实上的占有状态者一定的占有和使用法律保护是必要的,这样既可以稳定社会,又可以避免社会资源的浪费。
理由三:从公法与私法的角度分析,违章建筑据此可分为仅违反公法如《土地管理法》、《城市规划法》的违章建筑,既违反公法又违反私法的违章建筑,以及仅违反私法如《物权法》、《民法通则》的违章建筑。对于仅违反公法而不违反私法的违章建筑只会受到公法上的否定评价如拘留、罚款、限期拆除等行政处罚的法律后果。除非违章建筑被罚没、拆除等彻底灭失外,一般不会影响到违章建筑私权利益,不影响违章建筑的权属、利用关系。
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