【傅律师导读】 离婚诉讼中,一方婚前按揭购买房屋,婚后夫妻共同还贷,产权登记在一方名下,离婚时按揭房屋的归属问题成为焦点。最高人民法院肖峰博士、菏泽中级人民院田源博士共同主编的《婚姻家庭纠纷裁判思路与裁判规则》一书中对此问题进行了梳理,特与各位分享。
一、案情介绍
【案例要旨】
离婚诉讼中,一方婚前按揭购买房屋,婚后夫妻共同还贷,产权登记在一方名下,离婚时按揭房屋的归属问题。
【基本案情】
原告于婚前购买位于大连市甘井子区、面积64.64平方米房屋一处,房屋价格为368,448元,贷款160,000元,原告婚前偿还部分贷款,在与被告婚姻存续期间偿还贷款63,857.23元。该房屋产权登记所有权人为原告。原告于2015年3月18日将该处房屋出售给案外人马某,已办理产权登记变更手续,原告自认虽然房屋买卖合同记载房款为510,000元,但实际出售价款为690,000元。此房屋在房产部门登记交易时间为2015年3月28日。2015年3月21日,马某在其贷款银行将贷款490,000元发放至原告在中国建设银行大连五一广场支行个人账户。该账号从此日后无存款,后原告于2016年3月15日向房屋结算资金托管专户转款两笔,分别为310,000元和88,000元。原告诉称:原告于某甲称夫妻关系已彻底破裂,原告起诉要求解除原、被告的婚姻关系,确认原告婚前购买房屋婚后还贷部分系以原告个人财产偿还,属原告个人财产。被告辩称:被告同意离婚,房产属夫妻共同财产,应依法分割。
【法院判决】
原告婚前购买的该处房屋系原告婚前财产,应归原告所有,但原、被告登记结婚后,偿还该房屋贷款63,857.23元,应认定为以夫妻共同财产偿还。对于该房屋婚后增值部分,原告应按照50%给予被告补偿。判决:(1)准予原告于某甲与被告祝某离婚;(2)原告于某甲于本判决生效后10日内向被告祝某支付位于大连市甘井子区、面积64.64平方米房屋婚后偿还贷款补偿款31,928.62元、房屋增值补偿款160,776元,合计192,704.62元。
二、法律依据
1、《婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
第十八条 有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:
(一)一方的婚前财产;
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;
(四)一方专用的生活用品;
(五)其他应当归一方的财产。
第十九条 第一款 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。
第四十一条 离婚时,原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。共同财产不足清偿的,或财产归各自所有的,由双方协议清偿;协议不成时,由人民法院判决。
2、《物权法》
第九条 第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》
第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。
第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:
(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;
(二)一方主张房屋所有权
的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
三、专家意见
【观点一】
通常情况下,买受人与房地产开发商签订房屋买卖合同后,商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的,买受人先付清首付款,剩余款项在银行办理按揭贷款手续,银行审查买受人的收入状况及资信后,将所贷款项直接划入开发商的账户。至此,买受人的付款义务已经全部完成,与银行之间形成债权债务关系。婚后取得房屋所有权证,并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权证虽然系婚后取得,但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说,婚后房屋物权的取得并非凭空取得,而是依据婚前的债权转化而来,因此离婚时判归产权登记一方比较公平。
婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分,离婚时要根据《婚姻法》第39条的规定,在照顾子女和女方权益的原则下进行判决。具体到如何分割的问题,有人提出一个计算公式即双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(总房款本金+已还利息)×离婚时房屋的市场价值,这种计算方法相对比较公平。实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益,不能完全对半进行分割。比如,双方应共同分割部分的数额为30万元,如果是男方婚前贷款买房,根据案件的实际情况,可以判决给女方超过15万元的补偿。
——杜万华、程新文、吴晓芳:《〈关于适用婚姻法若干问题的解释(三)〉的理解与适用》,载《人民司法·应用》2011年第17期。
【观点二】
对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款、婚后夫妻共同还贷的房屋,完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财产都是不对的。此类房产实际是婚前个人财产和婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产的原则是,既要保护个人婚前财产权益,也要依照《婚姻法》关于照顾子女和女方利益的原则公平地分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益,同时还不能损害作为债权人的银行的合法权益。
——奚晓明主编:《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》,人民法院出版社2011年版。
(文章来源:《婚姻家庭纠纷裁判思路与裁判规则》肖峰 田源主编)
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