傅律师导读:被继承人死亡后,其生前所有的因房屋拆迁而获得的购房优惠券变成遗产。遗产分割前,若保管购房优惠券的继承人凭该优惠券购买房屋且房屋增值,那么增值部分应归全体继承人所有,属于该继承人的不当得利。因此,在分割该房屋时,应当以房屋增值后的价值进行分割。
【案情简介】
於甲、於乙、於丙、於丁、於震建系董某及於瑞祥之子。2003年10月27日董某及於瑞祥与其他共有人所有的祖屋被拆迁。后,於丁与於震建作为代理人出面签订了动迁协议,於瑞祥分得的补偿金309339元和488.06平方米的购房联系单由於丁与於震建代为领取。於丁将购房券出售后,所得款项及动迁款均交给了董某。2004年9月4日,於震建与宁波市北仑新矸房地产开发实业公司签订商品房买卖合同2份,凭房票购买了位于宁波市北仑区大石契街道高德公寓3幢401室及8幢404室房屋两套,其中3幢401室拆迁安置面积(即房票面积)为90.16平方米,实际面积为90.51平方米,支付购房款148246元(含储藏室);8幢404室拆迁安置面积(即房票面积)为105.45平方米,实际面积为105.91平方米,被告支付购房款175150元(含储藏室)。於震建购买上述涉案房屋共用去房票面积195.61平方米,剩余面积48.42平方米,於震建转让给他人,获得人民币5万元。於瑞祥死亡后,因涉案房屋的市场价值在评估后有所增长,各继承人对涉案房屋的分配产生分歧。董某、於甲、於乙、於丙、於丁以其享有继承权为由,提起诉讼,请求确认其对涉案房屋享有的所有权份额。审理中,五人变更诉讼请求为要求对房票的价值及用房票购买房屋后产生的利益进行继承分割,其对该房屋应享有百分之五十的所有权份额。 於震建辩称:购房联系单仅是优惠购房的一种机会和依据,作为一种凭证而无价值功能,也不具有可评估性。没有本人以现金投入购房及来往奔波付出人力财力支出,现在也不存在房屋增值的可能。购房时的房价和今日的房价存在巨大差别,不应当以现在的房价来划分。本人对购房投入的精力和金钱,也应当算在购房成本中。因此,不同意董某、於甲、於乙、於丙、於丁对该房屋享有百分之五十的所有权份额的主张。
【法院判决】
法院判决被告於震建应给付原告董某、於甲、於乙、於丙、於丁应继承的房票价值和以房票购买房屋产生的利益合计人民币504 883.70元(其中原告董某应得321 289.70元,原告於甲、於乙、於丙、於丁各应分得45 898.50元);驳回原告董某、於甲、於乙、於丙、於丁的其他诉讼请求。 宣判后,双方当事人均未提起上诉,判决已发生法律效力。
【律师评析】
根据《中华人民共和国继承法》的规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,继承从被继承人死亡时开始。据此,在被继承人死亡时,遗产的价值即可进行分割,但如果被继承人死亡后时隔较长时间,继承人才开始主张继承遗产,即有可能造成遗产价值发生改变。遗产价值的改变分为两种情形:遗产中的特定物价值发生改变,此种情形下,因遗产物的性质未改变,故应当以分割遗产时该特定物的市场价值来确定遗产的价值;遗产中的物的种类发生改变,在此情形下,如果遗产转化是基于继承人的共同意思表示,那么所有继承人对转化后的收益、亏损共同承担。而当遗产是被部分继承人暂时保管时,若因继承人的擅自处分行为,导致遗产价值改变,那么擅自处分造成遗产贬值的后果应当由保管遗产的继承人自行承担。而对于造成遗产增值的后果,增值的部分则属于继承人的不当得利,应返还给权利人,即全部继承人均应享有遗产增值部分的份额。 本案中,被继承人因祖屋被拆迁分得部分现金和房票。房票,是拆迁人给予被拆迁人调产安置时购买安置用房的凭证,凭房票购买安置用房的价格低于市场商品房价格,使得房票在事实上存在一定的经济价值,具有财产权性质。故被继承人死亡后,房票变成遗产,由全部继承人参与分割。遗产在未进行分割之前,属继承人共同共有,部分继承人(在本案中为被告)凭房票购买房屋,其余继承人对该房屋所代表的经济利益均享有共有权。并且,本案被告在使用凭票之前并未经其他继承人同意,故该房屋的增值部分应当属于不当得利,应归属全部继承人所有。据此,在分割遗产时,应当按照房屋增值后的价值来进行计算。
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